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ビルマネジメント管理

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ビルマネジメント事業部の主な業務内容

ファーストエレベーターではお客様の「ビルの機械設備を総合的かつ安全に管理したい」というご要望を叶えるために、ビルの機械設備すべての保守管理業務を担っております。

  • 空調設備
    点検・修理・交換工事、何でもお任せ下さい。
    オーバーホールも高品質・低価格で対応致します。
  • ダクト設備
    空調・厨房・焼肉ロースター他
    設置工事・点検・修理・清掃
  • 建物一般清掃業務
    日常清掃・定期清掃・ガラス清掃・特別清掃
    その他事業系ゴミ処理
  • 給排水設備
    点検・修理・交換工事
    貯水槽清掃・空気環境測定
    水質検査・害虫駆除
  • 消防設備
    火災報知設備・非常放送設備・スプリンクラー設備
    屋内消火栓設備・誘導灯設備・避難器具設備等の
    機器点検・総合点検(1回/年)
  • 内装工事
    壁紙・床タイル・天井の張り替え工事
    照明器具レイアウト・取り付け工事
  • 外装工事
    外装改修工事
    (タイル補修・シーリング・塗装・その他改修)
    防水工事
    (改質アスファルト防水・ウレタン塗膜防水他)

日常清掃と定期清掃

清掃業務の目的

マンション管理業務における清掃業務は、適正かつ衛生的な生活環境の維持・確保を目的として行われます。
清掃業務は、それぞれのマンションの規模・立地条件・使用状況・清潔度合・費用などを反映した業務仕様に基づき清掃作業を実施回数によって日常清掃と定期清掃に分かれています。
清掃作業頻度

日常清掃は、原則として毎日1回以上行う清掃作業をさします。
定期清掃は一定の時間的間隔をおいて定期的に行う清掃作業という意味で、日常清掃以外の全ての作業に当たり、通常その作業頻度は週1回以下です。
清掃作業仕様を作成する場合には、日常清掃の範囲と定期清掃の範囲を決めて、計画性を持って作成するのが良いと考えます。

消防設備点検(法定検査)

1.点検方法

マンション管理業務の消防設備点検は法定検査に該当します。消防点検は、総務省令で以下のように定められています。

【総務省令】総務省令で定めるところにより、建物の延床面積が1,000㎡以上の共同住宅においては、定期的に消防用設備士免状の交付を受けている者、又は総務大臣が認める資格を有する者に点検させ、その他(建物の延床面積が1,000㎡)未満のものにあっては、自ら点検し、その結果を消防長又は、消防署長に報告する事が義務付けられている。

消防設備の点検実施問題

  • 作動点検・・・6カ月に1回
  • 外観点検・・・6カ月に1回
  • 昨日点検・・・6カ月に1回
  • 総合点検・・・1年に1回

2.点検結果の報告業務

消防設備の点検結果は、報告の業務を以下の通り消防法に定められています。

【消防法17条の3】マンション等の共同住宅(非特定防火対象物)については、3年に1回、消防長又は消防署長に対して、点検結果の報告が義務付けられている。また店舗ビル等用途に応じ報告が義務付けられている。

3.防火管理者の選任

書房設備の点検においては、防火管理者の選任が義務付けられています。

【消防法第8条】マンション住居者が50名(区分所有者・賃借人・占有者含む)以上の場合には、管理権限者(持主理事長・管理会社)は、当該建物の防火管理者に必要な業務を行わせるため、一定の資格を有した者の中から防火管理者を選任し、管轄の消防署へ届け出なければならない。防火管理者とは、防火対象物について、防火管理上必要な業務を適切に遂行する事ができる管理的、又は監督的立場にあり、一定の資格を有した者をいう。

4.防火管理者の業務

消防法により選任された防火管理者は、以下のような業務を行う必要があります。

  • [1]消防計画の作成
  • [2][1]に基づく消化、通報及び避難訓練の実施
  • [3]消防設備等の点検及び整備、火気の使用又は取扱いに関する監督
  • [4]避難又は防火上必要な構造及び設備の維持管理並びに住居人員の管理

防火対象物点検

平成15年10月より、一定の防火対象物の管理について権限を有する者は、防火対象物点検資格者に防火管理上必要な業務等について点検させ、その結果を管轄の消防機関に報告する事が新たに義務付けられました。

点検を行った防火対象物が基準に適合している場合は、点検済みの表を付けることができます。防火対象物の特例認定を受けることにより、防火対象物の点検報告義務が3年間免除されます。この制度と消防用設備等点検報告制度とは、異なる制度であり、この制度の対象となる防火対象物では、両方の点検及び報告が必要となります。

主な点検項目(一部)

  • 防火管理者を選任しているか
  • 消化・通報・避難訓練を実施しているか
  • 避難階段に避難の障害となる物が置かれていないか
  • 防火戸の閉鎖に障害となる物が置かれていないか
  • カーテン等の防災対象物品に防災性能を有する旨の表示が付けられているか
  • 消防法令の基準による消防用設備等が配置されているか

点検を必要とする建物

  • 収容人員が300人以上
  • 特定1段階等防火対象物で、収容人員が30人~300人

連結送水管体圧性能試験

消化用設備等の点検基準の改定により、消防ホースの製造年の末日から10年を経過した消火栓の消防ホースならびに配管をした日から10年を経過した連結送水管で最初の耐圧性能点検から3年を経過した物件については、耐圧性能検査が義務付けられました。

建築設備点検(法定検査)

マンションなどの共同住宅においては、以下の4項目について建築基準第12条第1項の規定により、一級建築士及び二級建築士、又は国土交通大臣が定める資格者(建築設備検査資格者)が、年1回検査を実施し、特定行政庁へ届けなければなりません。

  • 1.換気設備
  • 2.排煙設備
  • 3.非常照明悦日
  • 4.給排水整備

※ただし、上記は東京都を対象にした検査項目であり、各都道府県によって検査広告が相違するので、確認の必要があります。

特殊建築物定期検査(法定検査)

マンションなどの共同住宅においては「特殊建築物定期報告」といって、建築基準法及び施工例の定めで、特殊建築物のうち特定行政庁が指定した建築物の所有者もしくは管理者は、特殊建築物定期検査を行い、特定行政庁へ以下の報告をする義務があります。

※特定行政庁が指定した建築物の所有者もしくは管理者とは、一級建築士及び二級建築士、又は国土交通大臣が定める資格者(特殊建築物調査士各社)を指します。

特殊建築物定期報告

報告対象特殊建築物
(特定行政庁が指定したもの)
報告時季(同左) 調査・検査資格者 調査内容
集会場所、病院診療所、宿泊施設、飲食店、物品販売店、共同住宅地 6カ月~3年の間 特殊建築物調査資格者又は建築士 避難施設の調査、点検(廊下・階段・出入口・内装防火区画・避難通路)
上記の特殊建築物の建築設備(避難設備、昇降設備を除く) 6カ月~3年の間 特殊建築物調査資格者 避難施設の調査、点検(排煙設備・非常照明、非常用侵入口)

キュービクルの保守保安点検システム

隔月点検
定められた点検回数により運転中の電気工作物(電気設備)の点検計測および各試験を行い、使用上の安全確保をするために、以上の有無を調査して結果報告をします。
年次点検
毎年1回、月次点検では実施しない測定及び試験を行い、その毛化をお知らせいたします。
精密点検
3年に1回、定期的に電気工作物(電気設備)の運転を停止して、各種の続電機の特性試験、絶縁油の試験などの他、油入機器の内部点検など、停止しなければ確認できない部分の精密な点検を致します。

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